房企融资要松绑？新政有多少误读？看负面清单，权威人士也有定调

时至年底，大多数企业最大的感受就是“钱紧”，这一点在今年的房地产行业更加明显——楼市降温、销售回款难、融资渠道收紧、融资成本高企、偿债高峰到临、融资公告频发……房企对资金已经极度“饥渴”。

正在这时，发改委送来了一个大礼包——支持优质企业发行企业债，不仅发债行业主体扩容至房地产业，而且审批流程简化，发行方式灵活，特别是用于补充营运资金的募集资金比例也提高至50%，这对于大多数优质企业、特别是房企来说可谓“雪中送炭”。

不过，房企们可别高兴得太早了，发改委支持的优质企业是有条件的，最起码要符合4大条件：资产总额大于1500亿；年收入大于300亿；负债率不超过85%；3A评级。（后附满足发债要求房企列表）

另外，值得注意的是，此次虽然支持符合条件的优质房企发企业债，但是“负面清单”中也明确指出“将募集资金用于房地产投资”，这就意味着房企发债融资可以，但是不能用于投资房地产。

这到底是什么意思呢？发改委对房企融资究竟松绑了吗？

就在不少业内人士将此新政解读为是房地产企业的利好、将极大程度缓解头部房企的资金紧张问题、隐喻了政策端的探底以及边际松动时，有参与文件撰写的权威人士给出了明确解读：“目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”

来看一下参与文件撰写的权威人士的解读：

该权威人士今日接受中国经济导报、中国债市记者采访时明确表示：国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

该权威人士指出，新政中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看，房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的，包括棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。同时，发改委主管的企业债券所募集资金必须用于项目建设，项目须符合国家产业政策和宏观调控政策。

先来回顾一下12月12日发改委的发债新规内容：

国家发改委12日表示，企业债新规的目的是为深入贯彻落实党中央、国务院关于增强金融服务实体经济能力的决策部署，进一步增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，提高直接融资比重，优化债券融资服务，推动经济实现高质量发展。

新规内容主要有四个方面：

一、支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。 二、符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。 三、优质企业申报企业债券，应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核，比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序，并适当调整审核政策要求。

四、优质企业债券申报阶段，对债券资金用途实行正负面清单管理。

现阶段重点支持的优质企业有七大特征：

（一）主体信用等级达到AAA。

（二）主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位（见下图）。

（三）生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。

（四）最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。

（五）最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。

（六）报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。

（七）我委为优化融资监管制定的其他发行条件。我委积极支持符合条件的优质民营企业发行企业债券，并将根据市场发展情况，适时调整优质企业支持范围。

其中，优质企业经营财务指标参考标准为：

发债主体扩容至房地产业，补充营运资金比例上升

以往政策规定，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，归发改委审批。房企一般很少发企业债，通常房企融资基本都是公司债，由交易所和证监会审批。

此次企业债发行主体扩容至房企，符合四大条件（资产总额大于 1500亿；年收入大于 300 亿；负债率不超过 85%；3A 评级）的优质房企可以发行企业债。

在信贷、信托、公司债、资本市场等多种融资渠道收紧的背景下，这对优质房企来说无疑是增加了一个融资渠道。

民生证券地产行业分析师杨柳认为，在当前新政的要求下，潜在受益主体远超市场预期。四大标准中，资产总额超过1500亿且营收超过300亿的主体，在全市场存在30家左右。而符合3A评级的地产企业也在逐年增多。而对应要求地产企业资产负债率在85%以下的要求，也不会对地产公司形成实质性约束。一方面，地产公司的负债存在出表等可能，另一方面，地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债，可以伴随房地产公司加快结算进度而降低负债率。因此，预计未来受益于新政的地产公司主体将会逐渐增多。头部房企受益，整体上仍然推升了行业的融资集中度。

另外，此次企业债发行新规不仅简化了审核程序，还对审核政策要求进行了适当调整：

（一）在偿债保障措施完善的基础上，允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。

（二）核定公开发债规模时，按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。

（三）鼓励符合条件的优质上市公司及其子公司发行企业债券。

（四）允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券。

（五）鼓励商业银行以“债贷组合”增信方式，进行债券和贷款统筹管理。

其中，募集资金用于补充营运资金的比例由此前的40%提升至 50%，有利于缓解企业的运营压力。

负面清单明确，募集资金禁止用于房地产投资

此次新规要求，优质企业债券申报阶段，对债券资金用途实行正负面清单管理。

（一）申报材料应明确债券募集资金拟投资领域，形成“正面清单”。“正面清单”应符合国家产业政策，聚焦企业经营主业。

（二）申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

（三）鼓励优质企业将债券募集资金用于国家重大战略、重点领域和重点项目，加大基础设施领域补短板力度，加快培育和发展战略性新兴产业，推动经济转型升级和高质量发展。

值得注意的是，“用于房地产投资”被明确列入募资投向领域的“负面清单”中。

民生证券地产行业分析师杨柳认为，目前市场对于“房地产投资”限定的范围解读有争议。房地产投资限定的范围是否包括长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，存在不确定性。后续房企申报企业债，仍然需要政策进一步明确，操作上存在一定困难。

川财证券分析师方科则认为，保障房、长租公寓、养老地产等政府倡导推广的项目可能并不在限制范围之列。本次新规允许使用募集资金用于补充营运资金的比例从此前的 40%提升至 50%，房企融资端正在逐步改善。

记者注意到，在优质企业债券发行信息披露指引列表中，对于发行人业务情况，如果主营业务涉及保障性住房类业务，应披露以下内容：发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。这或许意味着，主营业务涉及保障性住房类的优质房企，将获得发行企业债的优先支持。

缓解资金压力，发改委对房企融资松绑了吗？

发改委此次将企业债发行主体扩至房地产企业，被部分业内人士认为是对房地产企业的利好，将极大程度缓解头部房企的资金紧张问题，也隐喻了政策端的探底以及边际松动。不过，也有业内人士并不认同“融资松绑论”，更有权威人士明确表示，“目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发改委明确，优质企业发行企业债券有优惠和优先的政策保障，这体现了在经济下行的情况下，对于企业融资正不断给予正面引导，有助于改善企业的资金面。房地产企业也可以享受这一次发改委债券发行政策的利好效应。相对过去，目前的发债政策更为积极，信号意义极强，房企可以积极利用此类政策来发债。

“新政体现了对优质房企发企业债的一种支持态度，在严格防范风险的同时，鼓励优质发行人结合自身融资需求，更自主、高效地通过债券市场开展直接融资。2018年以来，虽然融资渠道在不断收紧，但仍有部分品牌房企凭借着稳健的发展规模和良好的背书获得资本市场青睐。未来这些规模大、发展质量优的品牌房企更能获得此次发改委新规的青睐。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对记者说。

民生证券地产行业分析师杨柳也认为，新政对于优质房企的融资端减压，实际上也隐喻了政策端的探底以及边际松动。政策的基调一直是帮助优质的发债主体，控制行业总的信用风险。结合未来2019年的偿付高峰期，此次新政的推出一定程度上反映了监管的支持。此外，本次企业债新政，也是前期支撑民营企业融资一系列政策的延续。预计2019年开始，优质民营企业面临的融资环境会得到实质性改善。

杨柳还指出，本次融资新政虽然直接受益的主体有限，但是发债标准空间较大，潜在受益者包含了50强房企中的大多数。但是负面清单限制了地产投资，也没有对旧改等项目方向进行说明。后续房企申报企业债，仍然需要政策进一步明确，操作上存在一定困难。

不过，中原地产首席分析师张大伟则并不认同“融资松绑论”。因为政策原文并没有对房地产的放松内容，募资仍然限制投向房地产投资，而且在优质企业债券发行信息披露指引列表中，与房地产有关的只提到如果发行人主营业务涉及保障性住房类业务应披露内容。另外，2016年11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。“发改委政策一直是限制商业性房地产融资，只放行保障性住房、棚户区改造、租赁等房地产开发。”