资金面存改善预期 房地产板块估值有望提升

6月14日，国家统计局发布2019年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。

分析人士认为，楼市稳健运行，整体市场的结构性分化进一步凸显。从政策面来看，有保有压，松紧各异，有关的政策微调成为常态。从潜在的催化剂来看，美联储降息可能性增加，引发资金面可能进一步宽松的市场联想。目前房地产板块估值处于低位，若资金面环境存在改善预期，地产股估值也有望同比提升。

结构性分化凸显

国家统计局数据显示，2019年1-5月份，全国住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。2019年1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。5月份，房地产开发景气指数为100.85，比4月份回落0.07点。

1-5月份，东部地区商品房销售面积22095万平方米，同比下降5.5%，降幅比1-4月份扩大1.2个百分点；销售额27788亿元，增长4.6%，增速回落1.4个百分点。中部地区商品房销售面积15412万平方米，增长0.1%，增速回落2.3个百分点；销售额10872亿元，增长6.2%，增速回落4.2个百分点。西部地区商品房销售面积15788万平方米，增长3.8%，增速与1-4月份持平；销售额11317亿元，增长10.8%，增速回落1个百分点。东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点；销售额1795亿元，增长2.3%，增速回落1个百分点。

有专家认为，房地产开发投资保持较快增长。3月以来在新房销售方面，呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖，而三四线城市销售增速持续为负，整体市场的结构性分化进一步凸显。由于部分城市销售回暖，房企拿地意愿开始提升，二季度为传统推盘旺季，且此时拿地有望年内开盘实现回款，随着城市分化加剧，土地市场也将面临冷热不均。

市场憧憬资金面宽松

房地产板块近来表现较为抗跌。Wind数据显示，截至6月14日，房地产（申万）指数20个交易日跌4.07%，位列28个一级行业指数的第12位。本月以来，中润资源、冠城大通、中华企业、新城控股的涨幅均超过8%，成为板块领涨个股。

近日，市场关于美联储将降息维持经济增长的预期不断升温。另外，年初以来已有数家海外央行宣布降息，新一轮宽松周期呼之欲出。中国央行将采取怎样的策略，已成为市场关注的焦点。

中信证券研究所副所长明明表示，当前全球主要央行货币政策均继续向偏鸽方向转变，相对于海外利率水平，中国可以适当跟随全球货币政策降低政策利率(比如逆回购利率)，引导利差水平回归“舒适区间”。随着经济放缓和全球货币政策转松，适当下调政策利率，配合稳杠杆政策可以更好地稳定经济和提高经济质量。

中泰证券分析师倪一琛认为，随着美联储降息预期渐浓，国内经济下行压力再次加大，未来市场资金面是否会进一步宽松有待观察。估值方面，近期板块回撤让重点房企的市盈率估值落入5-9倍区间；当前地产股估值低，业绩稳定，股息率极具吸引力。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响，地产政策调控波动或进一步钝化。推荐行业龙头如万科A、保利地产；另外可关注优质一线标的如新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。

长城证券分析师陈智旭指出，随着全球经济不确定性增加，市场对降息降准、宏观资金面转松预期加强。目前有保有压依然是楼市政策的主基调，而资金面在房企之间的分化可能加大，规模靠前、杠杆相对较低的龙头房企在宏观资金面转松的情况下或将更为受益。估值较低、布局重点城市的弹性行业标的；以及被市场低估的龙头如万科、保利及招商蛇口等值得关注。