富森美调研纪要
调研公司:富森美
调研时间:2018年09月07日
调研地点:四川成都
调研对象:董秘、副总经理张凤术先生
调研人:张军、周莉、梅敬春、王冰清、蒲婷、袁林
调研团队到达公司
调研评价:
1、 业绩预判:
a. 2018年下半年:今年下半年业绩会出现一定增长,主要来源于公司打算出售约3亿规模的写字楼,写字楼出售对象为公司的卖场商家,作为捆绑销售的一种形式。
b. 2019年业绩:预计无大的变动,目前除了4个委托管理项目投入运营后将带来800万/年的管理费收入无其他重大变动。
c. 2020年业绩:可能出现较大增长,主要是2020年“家的乐园”项目完成后将开始运营(该项目介绍详见问答环节)。
d. 重置成本考虑:公司2018年半年报显示总资产为44亿,由于公司过去几年自营场所土地房产均为公司所有,目前资产的重置成本在200亿左右。
2、 未来发展:
未来公司着眼于三个方面的发展:
a. 传统业务--传统业务的增长有三种方式:一为自建新经营场地,目前公司除了“家的乐园”项目外无其他项目;二为管理输出即委托管理业务,该业务一单带来收入为1500万加盟费及每年约200万元管理费,新增项目不明显,能带来的业绩不强;三为并购,公司在积极推进,但存在两大问题,首先可以并购的优质企业少,原因在整个家居卖场公司多为个体户,前期存在的利润调节及产权不清晰等现象使得其无法成为并购对象,其次选择到好的企业双方价格很难谈拢,因此目前无进展。
b. 内生式增长--即从现有入驻商家及消费者上找到增长点:从商家层面,公司为现有商家提供多元化服务,如成立进出口公司,帮助厂商报关清关、提供资金支持等。从消费者层面将过去的低频转向低频+高频商品提供,比如在卖场引进锅碗瓢盆商家,让消费者进行一站式购物。
c. 产业链打通--公司以2.6亿元出资“居时代股权投资基金合伙企业”基金(总规模 10 亿)主要对二线家装生产商、智能家居生产商、定制家居生产商进行投资。
调研团队与公司高管互换名片
问答环节:
一、 关于主业的问题
1、随着房地产过去20年的发展,家居卖场的模式引领公司取得了成功,这种模式未来的趋势如何,公司有无经营方向的改变计划?比如引入互联网销售模式
未来在卖场商家的结构引入有所变化,将过去低频家居卖场逐步向多频+低频家居转换如引入锅碗瓢盆卖家入驻,为客户提供家居一站式购买场所。
互联网对公司业务而言更多的是一种引流手段,作为线上推广。
2、近几年,全国性家居卖场品牌加快进入四川市场,比如红星美凯龙、居然之家等等,公司如何与他们竞争?
公司与竞争者的优势在于首先服务更加精细化用服务留客,比如下雨天消费者下车到卖场这一段距离怎样不淋雨公司都有考虑到;其次公司精耕细作节约成本,从收入费用率来看富森美为3%,而红星美凯龙的收入费用率为20%;再次家居市场是个熟人社会,美凯龙是全国性品牌,对于招商而言他们更有优势,而对于消费者而言富森美的品牌在四川市场更强。
3、下半年公司在经营面积和租金水平上,与上半年相比有什么变化?
下半年经营面积与租金无大变化,未来租金的上涨空间也有限。
4、请介绍下公司的委托管理业务,包括签约项目、有意向的项目及未来的成长空间和利润空间。如何收费?
项目:目前公司共7个委托管理业务,3个在营,4个在建,在建项目明年会陆续营业。
费用:委托方如果用富森美的品牌将收取一次性加盟费1500万元。管理服务费用是每年200万左右的基础费用。若管理项目业绩非常不错公司将有提成,如眉山博氏国际项目,年营业额超过3700万元公司将提取超过部分的5%;富森美(自贡)国际家居营业额超过4000万公司将提取超过部分的9%(在营业务开始不到一年,未到提取提成时间,预计能提到的可能性也不大)。
利润率:过去管理业务的毛利基本能超过80%。
7个委托管理业务情况
项目 | 城市 | 委管期限 | 建筑面积 | 签约时间 | 现状 |
泸州西南商贸城国际家居 | 泸州 | 10年 | 8 | 2017.4 | 在建 |
成都天府二街乐家国际 | 成都 | 10年 | 8.8 | 2017.5 | 在建 |
重庆聚信美世纪家居 | 重庆 | 10年 | 19.8 | 2017.8 | 在营 |
眉山博氏国际 | 眉山 | 10年 | 4.5 | 2017.9 | 在建 |
成都远牧科华店 | 成都 | 10年 | 6 | 2017.9 | 在营 |
泸州科维商城 | 泸州 | 10年 | 7 | 2018.1 | 在营 |
富森美(自贡)国际家居 | 自贡 | 10年 | 10.8 | 2018.5 | 在建 |
5、请介绍公司天府新区“家的乐园”项目
公司以4.86亿元在天府新区华阳街道二江寺村取得6.75万平方米(约100亩单价7200元/平米)土地40年使用权用以建立“家的乐园”项目,建成后总面积23万平米,地上面积16.8万平米(其中3层物业可出售,即可出售面积为5.04万平方米)。该项目规划为30%面积引入家居建材商入驻,70%面积规划为城市购物中心。项目拟于2020年开始经营。盈利预测目前无法准确估算(以面积测算,该项目23万平米面积占目前公司自营总面积的90万的25%)。
董秘回答调研组问题,双方就公司各方面进行深度沟通了解